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易居丁祖昱:关于2020楼市的十大预测

36氪讯 2019年12月31日下午,在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上,易居中国执行总裁丁祖昱发布了关于2020年楼市的十大预测:

2020年的政策既要“防上涨”,又要“防下跌”。

政策会继续放水,但楼市不是受益者,去杠杆是长期战役。

行业规模、企业规模将双见顶。2019年已经出现负现金流企业,2020年会更多,很多房企可能需要重新考虑制定销售目标。

易居丁祖昱:关于2020楼市的十大预测

深圳房价仍然不会涨,但长三角市场空间非常大。

房地产销售会进一步依赖渠道,去库存的速度会加速。

对于地产投资来说,机会更多,拿地不急,全面都是窗口期。

兼并收购会继续,大鱼开始吃大鱼。

仍看好物业企业,但企业会开始分化。

租赁市场会变天,还需要寻找新模式,了解每一块细分市场的需求及规模,更需要精细化管理。

看好8家房地产股票:融创,万科,金茂,世茂,美的,佳兆业,绿城服务,碧桂园服务。

对未来十年,丁祖昱也做出了7大判断:

在“房住不炒”的政策环境下,未来十年,房地产的投资属性逐渐减弱,消费属性增强,房地产将是中国最大的制造业,中国商品房总量预计将达到150亿平米,总市场规模达到150万亿元。

人口、需求变化将是房地产行业面临的最大挑战。按照目前的趋势,未来十年出生人口至少还会减少4000万。结婚人数预计会减少3400万对,下降约30%,“丈母娘效应”对房地产的拉动效应会减弱。此外,基于对人口结构的分析,未来十年购房主力人口将减少6100万,20、30、40年代的老人养老地产需求弱,50、60后将正式退出买房行业,7080后购房更多是因为二孩,90后购房仍是刚需,目前90后自有住房拥有率占46%,尚未购房的90后购房意愿高达90%。95后中,三分之二在租房,三分之一已有房,其中有一部分95后直接进入改善需求;00后即将迈入购房行列,目前该群体有1.6亿人,占全国总人口的12%。

易居丁祖昱:关于2020楼市的十大预测

未来十年,房地产行业产品适应需求变化,将加速创新。比如,如何去做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品,以及针对90、95后需求,阳台、厨房等功能空间怎样配置,甚至车位的配置规范可能都需要修改。

未来城市将聚焦于资源禀赋、人口发展等50个基本要素,在以宠物、咖啡、外卖经济等为特点的新经济领域,成都杭州天津将紧随一线城市。50个主要城市未来10年的发展空间会更大,城市集中度会越来越高。

房企面对行业洗牌将出现全方位升级:未来十年,房企最核心的还是要看融资能力,在行业利润有限的环境下,相对于融资能力,对融资成本的把控更为重要。

此外,投资能力上,要追求零库存的目标,再过三年,比土储规模意义不大,土储结构更重要;产品能力上,需要按新生代人群的标准需求去定制产品;开发能力上,按照制造业的要求,降本提质还有空间,特别是在原材料供大于求的情况下;营销能力上,精准高效是营销的重点;服务能力上,如何在当下行业服务水平已经达到高标准的前提下,继续提升服务水平将是房企需要思考的问题。

不动产时代已然来临:未来十年全国不动产市场规模将达到500亿平米,让不动产动起来将成为不动产市场价值最大的释放。大物管将直冲3万亿,上市物管企业将达到100家以上,百强的集中度将达到50%以上。未来三年,重点城市写字楼供应量的供应将是现有存量的三倍,商办供应过剩,资管时代开启;租赁市场很大,但更应该聚焦细分领域。未来十年会增加8000万大学生,但聚焦细分领域可能会更有机会,比如一老一少项目。

数字化将全面赋能房地产。

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