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鸿坤地产千亿目标被指空谈 仅销售额9%拿地

虽然,多年前鸿坤地产就喊出了千亿目标,但在房企集中度越来越高的当下,鸿坤的规模发展一直没能实现提速。

  数据显示,2017年鸿坤地产实现154.2亿元的销售额后,2018年,在百强房企集体大跨步前进的背景下,鸿坤地产全年销售额仅为170.5亿元,同比增长不足16%。以此计算,若要完成董事长赵彬定下的2023年千亿目标,意味着至少需要每年都要达到42.45%的复合增长率。

  土地市场作为粮仓,鸿坤地产表现也十分低调。数据显示,2018年,鸿坤地产合同销售额中仅有9%的资金用于拿地,而TOP50房企的整体销售拿地比约为30%左右。

  业内人士向长江商报记者表示,达成千亿目标最基础的原料就是土地,因此在土地储备不足的情况下,鸿坤很难实现目标,或沦为空谈。

  总裁被传出走

  十五年前,鸿坤发迹于北京西红门,并在发展中创造了成熟的都市圈典型样本西红门模式,片区覆盖商业综合体、社区商街、商务产品、产业园区等领域。这是袁春到来之前鸿坤的标签。

  2017年初,鸿坤地产喊出了2023年销售千亿的目标。为此,鸿坤地产董事长赵彬四处招兵买马。

  2017年12月1日,袁春正式加盟鸿坤,担任鸿坤地产集团执行董事、总裁,全面统筹鸿坤地产集团的经营管理工作。此前,袁春担任龙湖集团副总裁,从千亿规模的龙湖集团转会至刚过百亿的鸿坤地产,被业界称之为降维跳槽。

  袁春上任后立刻为有志千亿的鸿坤地产做下几个部署:确定了未来5年,每年维持30%-40%增幅;将保持稳定以及把握对未来的可预见性作为追求速度的前置条件。

  中指院统计数据显示,2017年鸿坤地产的销售额为261亿人民币,2018年销售额为278亿人民币,增长率为6.5%。

  值得注意的是,今年6月5日,袁春去职鸿坤物业董事长,鸿坤物业总经理吴国卿接任。当时,鸿坤地产集团称,袁春目前仍担任鸿坤地产集团总裁职务,鸿坤物业集团隶属于鸿坤地产业务板块。

  日前,袁春又被传出出走鸿坤的消息。对此,鸿坤集团回应称,公司目前没有管理人员调整事项。

  财经评论员严跃进对长江商报记者表示,鸿坤实际上相对来说成长性更高,但成熟度不强。若是出现离职,本身也说明鸿坤或在业绩成长中面临一些内部需要协调的矛盾,对于职业经理人来说或有一定压力。

  土储持续收紧

  鸿坤地产是鸿坤集团的核心业务集团,拥有国家一级开发资质。经过17年发展,开发足迹遍布北京、上海、天津、河北、江苏、广东、安徽、海南及湖北等直辖市和省份,逐步形成京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、海南等都市圈布局。

  据鸿坤公司债2019年跟踪评级报告显示,2016年,鸿坤就已突破的百亿销售额;2017年,则达到了147.13亿元,同比增加35%;而2018年,则为170.5亿元,同比增加不足16%。以此计算,若要完成董事长赵彬定下的2023年千亿目标,意味着至少需要每年都要达到42.45%的复合增长率。

  在销售增长不及预期的同时,2018年,鸿坤的拿地数量也大幅缩减。2017年,鸿坤仅在河北承德新增了1宗土地,规划建面约20万平方米,地价仅为3.95亿元。数据显示,2018年,鸿坤地产合同销售额中仅有9%的资金用于拿地,而TOP50房企的整体销售拿地比约为30%左右。

  据鸿坤地产公司债评级报告显示,截至2018年年底,鸿坤地产权益土储规划建面约为262.55万平米,较2017年年末减少128.06万平米。

  进入2019年,鸿坤地产在土地市场也鲜有动作,2019年8月15日,鸿坤地产集团与北方国建控股集团就长江院子项目合作正式签约,这是双方自签订全面战略合作以来联合打造的第一个项目,位于安徽省滁州市,总建筑面积约18万平方米。

  严跃进认为,鸿坤地产代表了当前中小房企的特征,在拿地等方面其实动力不足,或者说缺乏拿地的机会。尤其是现在很多地块的成本很高,如果偏执于大城市或省会城市拿地,会有很多压力。对于此类地产企业来说,可以适当研究在县城拿地,相对土地成本是可控的。

  全国化布局缓慢

  2017年5月份,鸿坤打响了全国化布局的第一枪,以天津为首站,正式发布全国布局战略。2017年,立下远大目标的鸿坤地产开足马力围绕环京快速圈地,先后落子安徽、无锡、宜昌、佛山等城市,初露全国化端倪。

  不过,据鸿坤地产官微统计显示,这一年中,除早已布局的天津外,鸿坤集团仅新进入5个城市三亚、佛山、无锡、合肥、滁州,共获取6宗项目,且大都以股权合作或收购形式获取。

  自2011年起,鸿坤地产提出了大七环战略,在蓟州、团泊、张家口、涿州、廊坊、香河、怀来、武清、宝坻等环京地区重兵布阵,布局土储近90%,且大部分土储均为2013年所购,土储均价仅为1500元左右。

  袁春曾在多个场合强调,下一步要展开全国化布局,但实际上推进缓慢。同时,近年来,鸿坤地产的债务压力并未得到缓解,呈连年上升趋势。据2018年半年度报告,2015年末、2016年末、2017年末和2018年6月末,该公司的资产负债率分别为75.46%、78.39%、79.12%、79.18%。

  根据上述评级报告显示,2018年底,鸿坤的全部债务为214.46亿元,较年初有所增长。其中,短期债务占比为53.48%,长期债务占比为46.52%,短期偿债压力大,2019年,鸿坤的短期债务为114.7亿元,而其持有的现金则仅有50.5亿元。而且鸿坤现金短期债务比,也由去年初的1.36倍,下降至0.44倍。

  房地产专家谢逸枫对长江商报记者表示,前有头部房企争夺生存空间,后有调控政策施压,包括鸿坤地产在内的中小房企如何在调控周期生存与发展,面临新的难题。

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