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马云:房地产或将高位解体,,央行不断收紧信贷给楼市降温……

  中国人为什么如此热衷买房?大佬潘石屹一句话彻底点破:过去20年,没有比房地产更能造富的行业了,房地产在国人心中奠定了“神一般”的地位,楼市越是能赚钱越有人不择手段往里冲,不是真需要,而是把房地产当做创富的工具了,如此疯狂房价岂能不涨?

  简短的一句话道出了房地产发展的本质。购房者、炒房客们的买房心理的确如此;地方靠房地产发展经济亦如此,过去20年,房地产和土地一直扮演着拉动经济的重要角色,拉动多个产业的发展,所以房价在过去20年几乎是一路涨着过来的,再多的手段祭出都无济于事,楼市依然稳如泰山。到今天仍然有人高歌猛唱,鼓吹房价会继续上涨,他们殷勤地为高房价代言,怂恿国人“有钱还是要多买房,因为买房是积累财富的最佳手段,房子越多财富越多”。

  这种逻辑真的能一直适用吗?靠投资炒作房地产仍然能一夜暴富吗?答案是否定的!

  从当前各大层面释放的信号来看,我非常同意玻璃大王曹德旺的说法:经历楼市突飞猛进发展之后,购房需求已经基本耗尽,尤其是三四五线城市,在棚改货币化补偿下勉强支撑了这一轮楼市上挺,房价已经在高位了,年轻人需要房子,但是已经买不起,有钱人房子太多了,而且各种限制根本无法再购买,那么就要面临一个非常现实的问题,未来房子卖给谁?答案很简单,未来房子只会在有钱人手里来回倒腾,没有刚需接盘,他们最终会玩不下去。

  有人说曹德旺不懂楼市,他看到的是浅层因素,实际上市场的最大操纵者是谁,大家都知道,土地财政不改变,房价很难下跌。当然这种说法也有道理,但是不能忽略的是,房子最终是要卖给真正需要的购房者的,不管是投资也好,还是炒作也罢,没有人接盘,他如何变现呢?房子升值到100万一平,但是卖不掉又有何意义呢?道理就是这么简单,其实一点都不复杂。影响房价的最大因素还是供求,房子已经盖得足够多了,它早就不是稀缺商品,价格怎么可能还会一直只涨不跌呢?纵然是从当下的人口、金融、经济和住房总量以及国人的负债等方面来分析,我依然坚定不移认为,未来大多数城市的房价都没有上涨空间了,除非是极少数有显著人口增量的城市还有想象空间,其它所有城市都要至少五年时间来消化现在的房价。

  我一直强调,房住不炒口号喊出的那一刻起就意味着房地产已经进入新周期,新周期最大的特点就是不能靠炒作房产赚钱,所以任何人都不能拿过去的逻辑来看后市发展,更不能陷入经验主义陷阱。

  一直坚定认为“8年后房子如葱”的马云,最近又发声了。他说,房地产“牺牲”掉了年轻人的幸福,它不该再被高高捧起了。过去房价一直呈上涨态势,这种发展太违背常理,不久的未来房地产或会高位解体,摔落神坛,整个房地产行业迎来“大洗牌”在所难免,年轻人完全不用担心买不起房子。他认为,未来房子可能不会太值钱,中国未来真正稀缺真正珍贵的是新鲜空气和养老院的病床。未来房地产这部大型创富神剧,或可以宣布“全剧终”了!

  马云这样的跨界大佬又开始聊楼市,我觉得并不是无的放矢,仔细品读其实会发现马云所言的确有一些道理的,尤其是结合当下楼市的一些重要信息来看,更能看出个子丑寅卯来:

  首先,国家方面对房地产的定位有所改变——7.30中央政治局会议上,一锤定音:坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不再将房地产作为刺激经济短期手段 。释放的信号我已经说过很多遍了,那就是无论外界环境如何变,无论国家如何需要经济增长保持一定增速,但是都不能启用房地产,相反也不能让房地产硬着陆,刚需期待的房价大幅下跌更不可能出现,未来很长一段时间楼市都将设定在“大局稳定”,这四个不起眼的字眼足以对开发商和炒房客等一众既得利益者形成巨大冲击。

  数据上看:1—6月份,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。已经是今年最差的情况了,但是可以预见的是,在未来几个月这种情况会继续恶化下去。

  其次,央行、银保监不断收紧信贷,不断给楼市降温,32个城市被点名。继银保监会主席在陆家嘴论坛上疾言厉色强调“要防止房地产的投资行为”的时候,当他说出“过度依赖房地产最终会付出代价”、“房地产融资挤占信贷资源”的时候,我就说过,开发商的紧缩时期宣布到来,不出意外,下半年开发商就会迎来命运的转折点,银行不仅会断奶,还会秋后算账。

  话音刚落,中国银保监会的通知就来了——要开展2019年银行机构房地产业务专项检查,检查的重点是:严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。而且文件使用了“高度警惕房地产泡沫化、金融化”的措辞。被重点检查的有32个城市,这32个城市可不是什么小县城小山村,全部都是重点城市。

  为什么这么做?原因很简单:一方面房地产这个泡泡不能再吹了,再吹风险真的就无法控制了,要给楼市降降温;另一方面,把楼市里的资金赶出来后,引导进入科创、实体、小微企业等里面去,用资本推动技术变革,实体崛起,因为只有高科技才是最好用的武器。

  房地产是高杠杆行业,资金至关重要。对于行业来说,融资的难易程度和成本高低,直接决定楼市的冷暖、生死。财经专家刘晓博提醒到,如果央行、银保监会卡死资金,房企只能全面降价;如果暂停发放房地产的一切贷款,这个行业会很快崩溃,高房价也会在几个月之内土崩瓦解。

  所以这次的动作对楼市构成什么影响,大家可以细细琢磨一下。如果真的全面收紧,且维持一段时间,马云所说的“房地产即将迎来高位解体”,真的不是妄言。

  再者,新一轮楼市整治重拳出击。这次可不仅仅局限于关注房产市场乱象,开始密集出台具体各项房地产市场整治政策。

  深圳、济南、南宁、郑州、合肥等地纷纷出台相关整治方案,对于房企管控更加严格,重点查处房地产开发企业、经纪机构的违法违规行为,严禁各种捆绑销售购房的行为。各地对于空置多年的烂尾楼项目也加紧处置和解决。

  目的何在?首当其冲是净化市场,我不止一次说过,楼市之所以涨得凶猛和疯狂的投机炒作有很大关系,专业炒房客、开发商等都是罪魁祸首,楼市越乱房价越离谱,只有把各种乱象压制住了,市场才会有恢复理性的可能,否则一切都是无用功;另一方面,是提高土地利用率,烂尾楼全国到处都是,这些本该建成房子供应新房市场的土地被浪费了,这一轮整治之后,不说给新房市场带来多大的供应量,但终究是会影响供应的,对抑制房价有积极作用。

  第四,房企遭遇“破产潮”,开发商的发财梦破灭,降价卖房的房企会更多。我早就说过,今年是房地产开发商最艰难的一年。数据显示,全国已有300多家房地产企业"倒闭",除了中小房企,一些大型房企也在破产的队伍之中。而这还不是最糟糕的,更严重的是有专家预判,下半年房企破产数量或高达600家,创历史记录。

  为什么会出现这种状况?房地产不是创富机器吗,拿地开发建房销售不是暴利行业吗?开发商为什么还能破产?都是资金收紧惹得祸,其实从17年开发商信贷就开始收紧了,很多开发商出现问题并不是现在才出的,早就有先兆。两年前我就提醒过,“去房地产杠杆”的铁令一出场,就意味着过去那种低息融资、快速融资、银行抢着给开发商送钱的时代彻底过去了,有先见之明的开发商应该加快销售,以回款为主,以防资金链告急。

  但是又有几人听呢?万科这样大的企业尚能喊出“活下去”的口号聊以自警,其它一些激进的房企却不知深浅,依然我行我素,认为房地产不会有问题,有问题国家也会"救市",于是加大融资、不断抬价。到国家加大整治调控力度,开始打击过热城市房价,开发商才发现早已进退两难,只能被迫接受"房企"破产倒闭,赔本出局的事实。

  第五,大佬们更是对后市显露出了悲观态度。李嘉诚说,近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下,但未来5年房价就会面临“大风暴”,炒房客们需要谨慎了;潘石屹说,房地产不缺资金,但是转脸自己就把“卖房计划”公布出来了,精明不过老潘也;大佬余英说,房地产未来会分化严重,三四五线这些城市该卖的就卖吧,钱拿在手里最安全,北上广深等一线城市或许能顶得住。

  第六,房子确实不稀缺了,房地产不是刚需了,供大于求,房价还能涨到哪去?绝大多数时候,我们很多人只看见了自己所在城市的房价和那些著名直辖市、省会和网红城市的房价,而对于占据中国90%数量的三四线及更低阶的城市并没有清晰的认识。鹤岗、玉门、乳山这种人口塌陷的城市,房子过度建设一文不值开始成为现实,国人买房暴富的美梦才开始逐渐清醒,原来房地产并不是传说中的那么可靠。

  有良知的专家说得清楚明白:未来90%的房子不具有投资属性,买错房子不仅不会赚钱,还会牢牢套住甚至拖垮投资者。

  第七,为了切实解决无数刚需的住房问题,国家也在另辟蹊径:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  事实上过去这两年,商品房市场以外的保障市场和租赁市场迎来了迅速崛起——共有产权房、租购同权、集体土地入市建租赁房等政策相继落地,分流购买力,缓解购房需求,对房价构成利空。

  我一直强调,当打压房价而不得的时候,国家会寻求其它途径帮助底层刚需解决住房问题,北京上海的共有产权房,只需要掏一半的钱就能住上高规格的新房已经成为现实;深圳不仅拍出了第一块只租不售土地,更推出了比例高达6成的人才安居房;集体土地入市建租赁房也在全国二十多个城市迎来了试点……

  当然,还有房地产税!这一点我就不展开说了。

  樱桃大房子说,楼市新周期里,不要异想天开。现在投资一套房子在3年抑或是5年内价格翻番,做梦都不可能实现了。妄想靠投资炒作楼市一夜暴富的,真的可以洗洗睡了。这个观点我高度赞同!我不止一次说过,房地产不能再被捧得太高了,大国崛起靠科技实体这些硬实力,房地产不管曾经多强,最后都要给实体和高科技等产业让步,这是历史发展的必然,也是无数发达国家验证过的。

  日本、美国等国家在经历了房地产极速狂飙发展之后,炒起来的繁华最后又把他们拉了回去,苦头尝到了,国家该如何发展,他们都非常清楚——日本,国家方面甚至发声定调,唯有踏踏实实发展实业,发展科技才是强国根本,他们甚至从小培养孩子务实的精神。

  林林总总就想告诉大家一句话,房地产的历史使命已经基本完成,可以肯定的是它不可能再像过去那样大肆发展狂飙猛涨了,现在是华丽退场的时候。因为权威机构已经论证过了,房地产自身问题更大,再继续重走老路不顾后果地发展,不仅对房地产本身没好处,还会对中国经济产生负向挤压效应。如果有些人依然看不懂趋势,傻傻继续坚定认为房地产仍然大有可为,真的要自我反省了。

  那些为了一己私利继续劝人买房的行为,更是可耻可恨,大错特错。

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