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274家房企宣布破产,中小房企到闭潮来袭?

原标题:274家房企宣布破产,中小房企到闭潮来袭?

中国房企全球闻名,像恒大、碧桂园、绿地、保利、万科等,都已经进入到世界500强当中。近些年来,房企大佬们也频频荣登中国首富榜前三名宝座。不过,中小房企恐怕就没这么幸运了,最新资料显示,2019年全国274家房地产企业发布破产公告,其中仅是7月24日一天就有3家房企破产。

记得年初,财经界还在讨论今年可能是房地产行业洗牌之年,没想到预言果然成真了。现在大型房企日子过得还可以,但是中小房企日子就没有这么好过了。首先,融资成本过高,是中小房企过不去的坎。资料显示,今年1-6月份,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债成本维持在8%以上。而且这还是大型房企融资成本,中小房企由于负债率更高,融资成本还会高出一些。

一些中小房企无法低成本融资,只能通过合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、在境外发行债券,但这么做的成本就会高达13%、12%、11%和11%。较高的融资成本,吞噬了中小房企的有限的利润,再加上这些年部分中小房企扩张过快,资金都用在囤地、建房上面,资金链难免不出问题,这就导致很多中小房企不得不宣布破产。

再者,除了融资成本高,中小房企还面临融资难的问题。由于一季度房地产贷款增速过快,于是房企融资将被收紧。2019年一季度,个人住房房按揭贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。房地产市场有回暖趋势。于是,新一轮房地产调控马上到来,从第二季度开始,中小房企明显感到融资越来越难了。

今年6月,银保监会主席郭树清发表了一番讲话,反映了决策层要让房地产“去杠杆,防风险”的决心,也预示了中小房企未来融资更加艰难。郭树清指出,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房企融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。随后,监管部门在银行贷款和再融资、信托等渠道持续收紧。

再次,中小房企现在面临债务集中偿还高峰期。早在2015年到2016年期间,由于国内货币政策持续宽松,房企对外扩张非常迅猛,常常是不计成本高价拿地,但是房企借债是要还的。权威数据显示,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。而目前正遇到房企偿债高峰期,出现中小企业大量倒闭也不足为奇。

最后,一直以来,中小房企主要在三四线城市拿地开发地产,因为大城市地价高。而随着近年三四线城市房价上涨,以及房地产调控的持续收紧。就导致了,炒房者投机热情下降,而由于房价过高,当地居民收入又买不起房。这就导致了,现在三四线城市新楼盘不好卖了,中小房企现在又不能有效、及时的回笼资金。其实,对于房企来说并不是房价越高越好,而是保持长期平稳。

今年1-7月份,国内有近300家房企破产倒闭。这主要是房企的融资成本高、融资难度开始加大,再加上中小房企在前些年高价拿地建房,回笼资金难度较大。更要命的是,房企前些年欠的债务这二三年内要集中到期偿还,房企的日子越来越难过,对于中小房企来说,转型升级也很困难,不如宣布破产关门,期望有大型的房企过来接盘。

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