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四川中南顶泰企业管理有限公司:人口流入越多的三四线城市房地产市场越好?

  此轮房地产周期中,三四线城市表现超过预期。2016年10月国家发布调控政策,三四线热度却在高压下持续扩散。但随着调控政策的蔓延、去库存渐近尾声,以及棚改货币化安置将逐步退出等影响,市场上也有诸多的声音,质疑三四线城市将迎来下行拐点。我们在之前的报告中,曾经提出过三四线城市正在经历体系化的复苏,预计仍有3至5年的机会。

  《棚改不改三四线城市大势,预计未来3至5年仍有机会》

  在研究城市房地产市场空间的过程中,城市人口变化能直接影响房地产市场需求。普遍认为,常住人口流入是房价推升、住房需求释放的必要条件,常住人口持续流入的三四线城市未来房地产市场更有发展机会。

  但从我们观测的三四线城市过去十年的房价涨幅来看,常住人口持续流入的城市房价涨幅表现并不是最好的,房价涨幅位于前20的三四线城市中,有13个城市处于常住人口流出的状态。

深度丨人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?

  由此可见,人口净流入非房价上涨的必须条件,那么从人口角度来说,影响三四线住房需求的因素到底来源于什么呢?

  我们认为,三四线城市的机会不仅仅在于投资性需求外溢、外来流入人口购房需求崛起和释放,而城市内部自下而上的人口流动产生的需求,甚至是流出的那部分常住人口的返乡置业,也是不容忽视的力量。

  一.假设

  人口流出型三四线城市市场需求

  主要来自周边村镇居民及返乡置业群体

  基于上述的假设,我们按照人口变动的情况将三四线城市分为四类。分别是持续流入型、人口回流型、先进后出型和持续流出型。我们计算了各个城市近年常住人口的变化,并与人口自然增长率千分之5进行对比,年均人口增长率小于千分之5的视为有常住人口的流出,而同时年均人口增长率大于千分之5的视为有常住人口的流入。

  四类城市的具体划分标准以及其表现形式、产生的原因及特征如下表所示。

深度丨人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?

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  从这4类城市过去10年房价涨幅的表现来看,人口持续流入城市和先进后出型城市的房价涨幅不如人口回流型和持续流出型的城市,也即户籍人口>常住人口的城市有更好的表现。

  对于持续流出型三四线城市商品房成交均价表现最为优异,到底是什么力量支撑该类三四线城市的购房需求?

  我们认为,一方面随着三四线城市城镇化的发展,城市内部人口的流动会产生大量的购房需求,而这部分人口的流动并不能体现在城市常住人口的指标之中。

  另一方面,即使持续流出型三四线城市常住人口不断减少,但是从调研的数据来看,返乡置业的现象较为常见。表现为本地户籍人口的置业需求一般高于常住人口中的常住外来人口,而外来常住人口的购房需求则倾向于他们的户口所在地。虽然人口持续净流入的城市容纳了不少常住外来人口打工、就业,但是这部分人群的收入较低,财富积累不足,并没有在经济发达、房价高的地区购房的能力。而相对于三四线城市的房价来说,常住外来群体购买能力高于三四线城市的平均水平,并且部分常住外来群体子女结婚及适龄群体结婚带来大量置业需求,因此返乡置业一定程度上推高了市场的价格。

所以我们认为除

  所以我们认为除

  人口净流入的因素之外,城镇化及其带来的城市内部人口自下而上的流动产生的置业需求,和城市间常住外来群体的返乡置业都会对当地的房地产市场产生积极的正向影响。

  所以基于此,我们试图去验证以上的假设,并就这些三四线城市进行分类和探讨,寻找未来房地产市场  空间更大的城市。

  二.城镇化加速城市内部人口流动,支撑城市市场需求

  根据统计的三四线城市市辖区小学生数量,我们发现,无论是常住人口流入还是流出的三四线城市,其市辖区的小学生数量均呈上升的趋势,即可以推断,无论是常住人口流入还是流出的三四线城市,其市辖区的居民数量也是不断增多的。因此我们认为城市化带来的人口自下而上的流动是支撑常住人口流出型三四线城市房地产市场的重要支撑。

深度丨人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?

  城镇化会从两个方面影响居民对房地产投资的决策。首先,城镇化带动大量农村人口进入城市工作,造成大量的住房需求。其次,城镇化是一个可以预见的过程,对未来房价上涨的预期也会催生部分投资性需求。人口集聚也带来了消费需求,催生了城市基础设施建设的需求,不仅仅是住宅市场,城镇化对于推动整个城市房地产市场的发展至关重要。

  在统计城镇化的数据发现,单个城市城镇化率变动呈现规律性的线性增长趋势,因此在研究的过程中,参考性和实用性不强。而本段先通过比较各类三四线城市城镇化率的变化情况,大体上看城镇化对于各类三四线城市房地产市场的影响;然后通过市区和市辖区小学生比例的变动,来具体看城镇化带来的影响。

  1、城镇化率提升速度与城市商品房成交均价涨幅趋势吻合

  从四类三四线城市2016年城镇化发展程度来看,人口持续流入型城市的城镇化率普遍较高,多数已经超过70%的水平。但是从过去五年及十年的城镇化率提升速度看,我们发现,近十年来人口持续流入型城市的城镇化速度较其他类型城市放缓很多,说明人口持续流入型的城市较早就已步入城镇化水平较高的阶段;而往后持续流入型和人口回流型城市的城镇化率还将还将有一段快速发展的时期。

  同时,城镇化的提升速度与城市房价涨幅保持一致。其中持续流出型和人口回流型的三四线城市城镇化涨幅和房价涨幅均处于较高位置,主要由于这两类城市城镇化水平基数较低,上升空间较大。这也意味着城镇化的提升对房地产市场有一定的促进作用。

2、小学生在校人数往市辖区集中,城镇化推动城市人口往市辖区流动

  2、小学生在校人数往市辖区集中,城镇化推动城市人口往市辖区流动

  中国城镇化加快的过程中,各城市的人口正依次从乡村往县城,再往市区流动,人口自下而上的流动带来足量的购房需求。为了更好的量化这类流动带来的需求规模,我们从市辖区小学生占全市小学生比例入手,用数据估算需求规模。主要考虑到各城市小学入学就近的原则,市区小学生在校人数比例上升一定程度上能够反映城市人口向市区集中。但由于县城也存在一定量的商品房交易,因此估算方法存在一定误差。

  我们根据中国城市统计年鉴,统计了2009年至2016年全国地级市全市及市辖区小学生在校人数。从全国小学生数量来看,2009年,全国各地级市小学生总规模和市辖区在校人数分别为9128万人和2784万人,市辖区小学生在校人数占比为30.5%;2016年,全市小学生和市辖区小学生在校人数分别为9190万人和3527万人,市辖区占比为38.4%,较2009年提升了7.9个百分点。

  对比发现,全国小学生在校人数基本保持稳定,而市辖区小学生数量大幅提升743万人。若按照一户有一个小学生,人均居住面积为30平方米,则新增购房需求约为6.68亿平方米,每年约有1亿平方米商品房的需求是由城镇化学区房带来的刚需。

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  从统计的117个三四线城市看,由于2009至2016年东莞市辖区小学生比例均为100%,并且人数超过50万,为避免数据误差,将东莞移除样本。则116个三四线城市市辖区小学生比例从2009年的21.8%上升至2016年的29.2%,上升7.4个百分点。虽然三四线城市市辖区小学生在校人数比例低于全国水平,但是上升比例与全国水平仅相差0.5个百分点,基于三四线城市较大的人口基数,因此由于教育问题带来的购房刚需规模也较大。

  从分类的三四线城市市辖区小学生在校人数及比例来看,虽然人口持续流入型的三四线城市市辖区小学生在校人数比例远高于其他三四线城市,人口回流型和持续流出型三四线城市比例处于较低的位置,但是从增长幅度来看,人口回流型和人口持续流出型的三四线城市上升比例基本持平。因此,对于人口流出型三四线城市来说,即使常住人口数量不断减少,但是城镇化推动城市内部人口的流动依然不容小觑。城镇化推动了人口从村、镇、县、市依次向上流动,弥补了人口流出型三四线城市的购房需求,一定程度上解释了人口回流型和持续流出型三四线城市商品房成交均价涨幅较大的现象。

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  三.返乡置业是人口出流型三四线城市市场的重要动力

  从以上分析,我们发现,三四线城市城镇化加速,推动城市内部人口从村、镇、县向市区流动,使市辖区的房地产市场需求得到有效补充。那么城市之间常住人口的流动导致人口净流出对三四线城市房地产市场需求影响究竟有多大?

  从最终房价涨幅数据来看,户籍人数对于房地产市场的影响要强于常住人口,市场的好坏与常住人口的净流出关系并不是很大。因此我们推测,常住人口净流出一定程度上减少了当地城市购房需求,但是,返乡置业及本市区居民置业是常住人口净流出城市购房需求的重要动力。2018年,安居客发布《2017-2018返乡置业报告》调研表明,受访人群中有返乡置业意愿的人占59%。此外,由于一线及核心热线城市房价超出普通外出务工人员的薪资水平,被迫返乡置业的人群不在少数,因此,我们推测,实际返乡置业人群的比例将更大。

基于以上结论,我们主要从两个方面论证人口流出型三四线城市返乡置业对于该类城市购房需求的影响。

  基于以上结论,我们主要从两个方面论证人口流出型三四线城市返乡置业对于该类城市购房需求的影响。一是从统计学的角度,对三四线城市外出务工人员与房价增长情况进行OLS检验;二是根据各城市结婚情况来讨论各类三四线城市购房置业的需求,主要包括本市居民结婚置业和返乡结婚置业。

  1、实证分析验证外出就业人口与房价

  具有正相关性

  为了验证返乡置业所产生的影响是否真实存在,从统计学的角度,我们对存在常住人口流出情况的两类城市分别进行了实证检验,使用户籍人口-常住人口的值作为估算外出就业人口的指标,来假设返乡置业的一种情况。其中持续流入型和人口回流型的三四线城市存在较多的外出就业人口,因此仅对这两类城市进行检验论证。

  根据OLS检验,持续流入型和人口回流型城市均通过显著性检验,在5%的置信水平下,户籍人口-常住人口与城市房价显著相关。一定程度上表明常住人口的流失甚至会促进城市房价上涨,其中返乡置业可以合理解释这一现象。

2、从结婚率看各类三四线城市购房需求

  2、从结婚率看各类三四线城市购房需求

  (1)常住人口流入与流出对于城市结婚置业需求影响有限

  对于常住人口净流入的三四线城市商品房成交均价涨幅并没有常住人口流出的三四线城市高,我们认为,从购买意愿上看,若A城市人口流入至B城市,但未转化为B城市的户籍人口,当其未来存在结婚置业等需求,返乡置业的意愿高。此外,对于超过20年仍未转化为流入城市的户籍人群来说,其为子女结婚置业的意愿也较为强烈。为便于表述,我们将这类城市人口流出定义为“无效的人口流出”;相反,可以转化为B城市的户籍人口则为“有效的人口流出”。

接下来从各城市结婚变化数量对三四线城市常住人口流出和流入的有效性进行论证,从而论证常住人口流动对于城市房地产市场的影响。

  接下来从各城市结婚变化数量对三四线城市常住人口流出和流入的有效性进行论证,从而论证常住人口流动对于城市房地产市场的影响。

  考虑到结婚必须在双方任意一方的户籍所在地登记,若某对夫妇从户籍所在地A城市流动至B城市工作,并且其最终结婚登记发生在A城市,则大概率判断该对夫妇为返乡结婚的人群;而未转为B城市的户籍人口,相对于A城市来说该对夫妇的流出被标记为“无效的人口流出”。

  无效的流出人口结婚不会增加人口流入城市的结婚对数,也不会减少人口流出城市的结婚对数;而有效的流出既会增加人口流入城市的结婚对数,也会减少人口流出城市的结婚对数。

  例如深圳(楼盘)市,深圳市属于有效人口流入最典型的案例城市,主要因为一是深圳市拥有较为发达的经济产业,二是落户政策较为放松。在全国结婚对数下降的背景下,深圳结婚对数逆势而上,结婚对数由2013年的5.4万对上升至2017年的6.3万对。

  因此分析各三四线城市的结婚数量的变化情况可以有效衡量该城市人口流入和流出的有效性。

  同时,结婚与置业相关性很强,从而分析对置业的影响。就本文来看,主要通过比较常住人口流入和流出的两类城市的结婚情况变化,来衡量常住人口的流入与流出的有效性。

深度丨人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?

  通过比较样本数据发现,在全国结婚率不断下降的背景下,各类型城市的结婚对数多数呈下降趋势。但是,不可否认的是,常住人口流入的三四线城市结婚对数下降的速度要慢于常住人口流出的城市。从统计的12个常住人口流入的城市和26个常住人口流出的城市来看,近4年中,人口流出的城市结婚对数下降数量与常住人口比值为0.03%,而人口流出城市的比值为0.06%。即人口流入的城市结婚对数下降的速度比人口流出的城市慢,人口流入对结婚情况带来正向的影响。然而,这种影响究竟有多大?结合统计的三四线城市常住人口和结婚对数情况,各城市常住人口平均人数为450万人,平均每年结婚对数为42500对。则对于人口流入的三四线城市来说,平均每年结婚对数下降1350对,人口流出的三四线城市为2700对,两类城市相差1350对,占城市总结婚对数的3.2%,占比很小。

  因此,我们认为,人口流出型三四线城市人口流出存在一定比例有效的人口流出,从而导致人口流入型三四线城市结婚对数下降的速度慢于人口流出型城市。

  但是,就影响的程度来看,常住人口的流出流入对于结婚情况的影响不大,“有效的人口流出”比例不高,因此人口流入对三四线城市房地产市场的实际影响并不如预想中的好,而人口流出的三四线城市市场也并不像预想中的差。

(2)返乡置业购买能力更强

  (2)返乡置业购买能力更强

  从购买能力上看,返乡置业的人群购买力更强,对提升城市商品住宅价格有一定的正向作用。

  从四类型城市2016年的职工平均收入来看,人口持续流出型和人口回流型城市的平均收入要低于人口持续流入型城市,但由于其房价更低,房价收入比也相对较低,其购房能力并不弱。此外,我国现有的2亿多农民工,大量涌入经济条件发达的城市,一二线城市也因为二、三产业发达,有能力容纳大量的劳动人口。

从我们收集的外出务工人员集中的行业岗位薪资水平来看,远高于三四线城市职工平均薪资水平。如家政类、快递类、建筑类、司机、送餐员、空调安装等岗位,这部分岗位对学历和技能并没有很高的要求

  从我们收集的外出务工人员集中的行业岗位薪资水平来看,远高于三四线城市职工平均薪资水平。如家政类、快递类、建筑类、司机、送餐员、空调安装等岗位,这部分岗位对学历和技能并没有很高的要求,而在一二线城市又有很大的劳动力需求。即使从事薪资相对较低的餐饮业、制造业、服务员等岗位,外出打工人群的薪资水平也会高于其在当地就业的薪资水平,其购买力也会更强。考虑到一二线城市农民工“城市挣钱,回乡置业”的消费模式,其在一二线城市较高的收入水平更容易承担当地的房价,甚至会对当地房价有一定提升作用。

深度丨人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?

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  四.结论及建议

  通过比较2007年至2016年近十年的数据我们发现,人口净流出的城市房地产市场表现不亚于人口净流入的城市,相反多数涨幅靠前的城市是人口净流出的城市,一方面是基数较低,另一方面也与充足的需求有关。

  因此我们推测,常住人口净流出的城市足量购房需求分别来源于城市内部自下而上的人口流动和城市之间外出务工人员的返乡置业,并分别从近8年各地级市市辖区在校小学生人数变动和近5年各三四线城市结婚率变化进行对比论证,支撑了我们的假设。

  根据城市内部人口自下而上的流动和城市之间人口流动的有效性两个论据,我们对应分别给出两个建议:

  1、三四线城市内部自上而下的人口流动将持续,因此应该积极关注县级及县级以下人口比例较高的城市,这类城市的市场空间更广。

  2、关注无效人口流出较多的城市,即常住人口下降但户籍人口下降较少的城市,因为这类城市返乡置业的比例更高。

影响房地产市场的因素有很多,单纯从人口流动的角度无法全面的分析,例如市场还受

宏观环境和市场供给等因素影响。但是不可否认的是人口流动是影响房地产市场的一个重要的变量,是研究城市需求端的重要路径。此外,人口流动是由多种因素决定并形成的一种现象,它涉及城市生活配套和产业配套等问题。

  关于三四线城市房地产市场更深入的探讨,请持续关注亿翰智库推出的研究成果。

  本文首发于微信公众号:亿翰智库。

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